lunes, 30 de septiembre de 2019

Subida del precio del alquiler durante el segundo trimestre.

El precio de la vivienda en alquiler en toda España se ha incrementado un 2,8% durante el segundo trimestre de 2019, lo que supone su máximo histórico. En tasa interanual, el crecimiento llega al 7,1%.
El incremento de precios se ha producido en todas la autonomías. Siendo Murcia donde más se incrementó un 9,2% y Madrid donde menos un 1,9%.
Madrid y Cataluña son las ciudades más caras para alquilar una vivienda donde los precios se han incrementado un 1,4%. Barcelona se consolidó como la ciudad más cara 16,5 euros el metro cuadrado seguida de Madrid donde el metro cuadrado está a 16,1 euros y San Sebastián 13,8 euros/m2.
Le siguen las Baleares (13,9 euros por metro cuadrado), País Vasco (11,4 euros por metro cuadrado) y Canarias (10,1 euros metro cuadrado).
Destacar la Comunidad de Murcia como la región donde más se incrementaron los precios en este segundo trimestre del año con un crecimiento del 9,2%, seguida de Baleares (9 %), Navarra (6,6 %), Castilla y León (5,9 %) y La Rioja (5,4 %).
El precio del alquiler también subió un 4,6% en Valencia durante el segundo trimestre. El precio del metro cuadrado está a 8,8 euros.
Por contra la menor subida, en cambio, se dio en la Comunidad de Madrid (1,9 %), seguida por Asturias (2 %), País Vasco (2 %), Castilla-La Mancha (2,6 %) y Andalucía (2,7 %).
Por otro lado, los precios más bajos se encontraron en Extremadura (5,2 euros por metro cuadrado), Castilla La Mancha (5,3 euros por metro cuadrado) y La Rioja (6,2 euros por metro cuadrado).
Solo Guipúzcoa redujo sus precios durante los últimos tres meses (un 0,2 %),
Jaén fue la provincia más económica, 4,6 euros el metro cuadrado, seguida de Ávila (4,8 euros el metro cuadrado) y Lugo, Cáceres y Teruel (4,9 euros el metro cuadrado en los tres casos).
Solamente redujeron sus precios durante el segundo trimestre Pontevedra (un 4 %), San Sebastián (3,1 %), Lugo (2,6 %) y Cáceres (0,1 %), mientras que la mayor subida se produjo en Teruel (14,7 %), seguido por Murcia (9,3 %) y León (9,1 %).
Lugo, Zamora, Ciudad Real y Cáceres, comparten un precio de 5,3 euros por metro cuadrado.

jueves, 26 de septiembre de 2019

Exención por reinversión en vivienda en el Tribunal Supremo

Comentar que cuando una persona vende su vivienda habitual, el importe que obtenga tendrá que declararlo en el IRPF a no ser que la ganancia obtenida la reinvierta en la compra de otra vivienda habitual en cuyo caso el contribuyente estará exento del pago del IRPF. Así, el contribuyente se ahorraría los impuestos que van del 19% a 23% dependiendo de la ganancia obtenida.
Pero si no se reinvierte en otra vivienda las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán a tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF, es el que regula este beneficio fiscal y exige la reinversión total o parcial del importe obtenido con la transmisión. Y añade además que esa reinversión debe llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.
La problemática surge si esa exención se mantiene cuando se compra una nueva vivienda con hipoteca.
En este caso el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas del préstamo concedido no solo en el plazo de dos años sino durante todo el período de amortización del préstamo.
El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir si es posible aplicar la exención del IRPF por reinversión cuando se pide hipoteca para comprar la nueva casa. En este caso se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio.
El Tribunal Económico Administrativo (TEAC) se pronunció hace tiempo al respecto y estimó que las cantidades reinvertidas para la compra de una nueva vivienda no tienen por qué ser exacta y materialmente las mismas que las obtenidas en la venta de la casa. Y es que, si así fuera, entonces no sería posible la reinversión en el caso de que la nueva vivienda se comprara antes de haber vendido la anterior.
Pero la historia cambia cuando hay de por medio una hipoteca constituida para la compra de la nueva casa, porque el importe reinvertido no es exactamente el mismo que el obtenido en la venta y porque, además, se trata de un dinero que proviene de una fuente distinta. Es decir, no tiene su origen en la venta de la casa, sino en  financiación bancaria.
La Agencia Tributaria considera que solo se consideran reinvertidas, las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que suponen la totalidad del préstamo, no se consideran exentas.
En caso de que la financiación hipotecaria haya sido parcial (un 60% o 70% de financiación), se considerarán a efectos del IRPF reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Tanto si se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo concedido. Es decir, se consideran reinvertidas las cantidades pagadas en metálico el día de la compra y las posteriores cuotas del préstamo, durante el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa.

Discrepancias jurisdiccionales

Ha habido diferentes sentencias controvertidas al respecto, se trata de una cuestión discutida en los Tribunales.
Mientras que algunos Tribunales consideran que solo tienen derecho a la exención del IRPF las cantidades reinvertidas en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual.
Otros consideran que es suficiente con que la cantidad abonada por la compra de la nueva vivienda sea igual o superior a la obtenida por la venta de la antigua, ya que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de las cantidades reinvertidas.
Ahora el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de un contribuyente, al considerar que es cuestión de interés casacional. Y es que el Alto Tribunal debe determinar ahora si para aplicar la exención por reinversión en vivienda del IRPF es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido por la venta de la otra vivienda o si es suficiente con aplicar el dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, ya sea directamente o como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el vendedor.
Si se falla a favor del contribuyente y se considera posible la exención por reinversión de todas las cantidades invertidas en la nueva vivienda con financiación ajena, se podría dar lugar a muchas devoluciones, abriéndose la puerta a muchas rectificaciones de autoliquidaciones del IRPF.

martes, 24 de septiembre de 2019

Los afectados por el IRPH podrían recuperar más de 25.000 euros de media


El abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se ha pronunciado sobre las hipotecas referenciadas al IRPH. Y ha concluido que los bancos tenían que haber explicado a sus clientes en qué consistía dicho índice haciéndose hincapié en que los afectados no fueron informados con transparencia. Si el TJUE se decanta a favor de los afectados estos podrían recuperar más de 25.000 euros de media. Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea aún no ha dicho la última palabra.
Los hipotecados en base al IRPH han cotizado de más, se estima que unos dos o tres puntos por encima del Euribor llegando a pagar cuotas hipotecarias más elevadas. El abogado general del TJUE considera que la aplicación de este índice es abusiva por parte del banco ya que no se les explicó sus características por lo que los clientes podrían recuperar lo pagado si finalmente el TSJ de la Unión Europea dicta sentencia en esta misma línea.
En el caso de que se anule la referencia y se aplique el diferencial, la cantidad a devolver sería mayor aproximadamente unos 25.000 euros mientras que si solamente se sustituye el IRPH por el Euribor la cantidad a devolver sería menor unos 18.400 euros. Recordándose siempre que la fórmula final para anular este índice corresponderá a los juzgados.
Se sabe que la eliminación del IRPH permitirá a los afectados ahorrarse una importante cantidad de dinero a lo largo de los años hipotecados.
Mientras llega la sentencia del TJUE, los que tengan una hipoteca referenciada al IRPH disponen de otra manera de deshacerse del índice:
  • Una de ellas sería llegar a un acuerdo con su banco para sustituirlo por el Euribor o un tipo fijo. Aunque la banca podría exigir que se firmara un pacto de no reclamación por lo que el cliente debe de valorar si renuncia a una recuperación futura de lo pagado de más.
  • Otra opción para quitar el IRPH es realizando un cambio de banco, contratando un nuevo préstamo ligado al Euribor o tipo fijo para cancelar la anterior hipoteca aunque se trata de una de las alternativas más costosas ya que acarrea gastos de la nueva constitución hipotecaria.
Se espera el fallo del TJUE a finales del presente año. De ser favorable a los clientes afectados la banca estará obligada a devolver lo cobrado de más desde su firma a los hipotecados con IRPH siempre que se demuestre la falta de transparencia en el acto de la contratación.
Las devoluciones serían millonarias de ahí la importancia y repercusión de esta sentencia.
¿Qué dictará el TJUE?

viernes, 20 de septiembre de 2019

Home Staging Inmobiliario: La vivienda como escaparate

Una de las técnicas de marketing más recurrentes del sector inmobiliario se denomina Home Staging Inmobiliario.

El Home Staging como técnica de marketing inmobiliario

Esta práctica nació en Estados Unidos, Canadá y Australia en los años 70 y se difundió en el mercado inmobiliario británico a principios de los 90. Después se extendió a otros países europeos y en el año 2000 aparecieron las primeras empresas especializadas en el mercado inmobiliario de España.
El término inglés significa: “puesta en escena de la casa” y está enfocado a optimizar la vivienda para que sea más atractiva a los compradores o posibles inquilinos y así acelerar el proceso de venta al mejor precio. El Home Staging comprende la decoración, la iluminación, la distribución del espacio y la reparación de desperfectos.

Objetivos principales del Home Stanging

  • Organización y armonía del espacio.
  • Despersonalización y neutralidad.
  • Reparación de desperfectos (defectos materiales, problemas olfativos, etc.).
  • Decoración.
  • Optimización de la iluminación.
Se deben resaltar los puntos fuertes de la vivienda y convertirla en un sitio neutro y acogedor. El embellecimiento no es un objetivo primario a diferencia de cómo ocurre en el interiorismo.
Las ventajas de esta técnica se refleja en sus resultados: se consiguen fotografías más atractivas, por lo que se incrementa las visitas de compradores potenciales, quienes reciben a su vez una buena primera impresión. Por lo general, reduce el tiempo de comercialización y acelera la operación de venta.

Home Stanging óptimo con un buen reportaje fotográfico

Para sacar el máximo partido al Home Stanging, deberemos realizar un reportaje fotográfico de calidad, para ayudarle ponemos a su disposición nuestra guía de fotografía inmobiliaria.

lunes, 16 de septiembre de 2019

Más garantías para contratos de alquiler de vivienda de más de 5 años

El actual Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler establece límites muy estrictos respecto a las garantías en los contratos de alquiler y que hasta el momento no existían.
Uno de los cambios más controvertidos es el relativo a los límites a las garantías adicionales de la fianza; según el actual Decreto Ley sería “un mes de fianza más dos meses en concepto de garantía adicional”. Y no se podría establecer una garantía mayor que el límite de dos mensualidades.
EL Real Decreto-Ley en su exposición de motivos señala que “se fija en dos mensualidades la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”.
De hecho limitar hoy día las garantías adicionales a la fianza no es la medida adecuada para animar a los propietarios a sacar sus viviendas al mercado del alquiler.
Sin embargo, la Agencia Negociadora del Alquiler ha observado un vacío legal que permite a los inquilinos aumentar sin límite dichas garantías si firman contratos por más de cinco años (o siete si el arrendador es una empresa).
En aquellos arrendamientos que se firmen por períodos iniciales de más de cinco o siete años será posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el Decreto; incluso también se podría incluir en este grupo los arrendamientos de larga duración a los alquileres que se suscribieran por un año prorrogable hasta seis.
El actual Decreto no protege a los arrendadores de los posibles daños y riesgos que conlleva el arrendamiento al no establecer garantías más amplias como antes de la reforma del Decreto.
Finalmente señalar que lo mencionado sólo es aplicado a los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, los contratos firmados con anterioridad a dicha fecha podrán pactar cualquier tipo de garantía.

jueves, 12 de septiembre de 2019

Las políticas de vivienda y el crecimiento económico

¿Cómo puede contribuir la política de vivienda a crear una economía más resistente?

A lo largo de la historia, los ciclos de auge y caída del sector inmobiliario a menudo han sido perjudiciales tanto para la estabilidad financiera como para la economía real. Muchos de las principales tensiones bancarias han estado ligados a ciclos de auge y caída de los precios inmobiliarios.
Pese a su importancia, el sector inmobiliario no ha recibido la debida atención por parte de los macroeconomistas. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria se produjo la desaceleración mundial y esto sirvió para que la gente tomara conciencia de los daños colaterales que pueden desencadenar los colapsos inmobiliarios.

Importancia del análisis del sector inmobiliario y la economía

  • Mencionar en primer lugar que el sector inmobiliario es esencial para la economía, pero también es un sector que ha sido fuente de vulnerabilidad y crisis. La reciente recuperación de los mercados inmobiliarios a escala mundial es un acontecimiento positivo y a tomar en cuenta para evitar otro auge insostenible.
  • Actualmente la detección de sobrevaluaciones en los mercados inmobiliarios sigue siendo más arte que ciencia.Se necesita un análisis más detallado de las relaciones precios viviendas y alquiler.
  • En tercer lugar, el conjunto de herramientas de política para gestionar los auges inmobiliarios aún está en proceso de desarrollo. Se han utilizado diversas herramientas, y se observan algunos buenos resultados a corto plazo pero es necesario realizar más análisis e intercambiar más experiencias.
  • Las políticas de vivienda también desempeña otras funciones; los mercados hipotecarios son importantes para la transmisión de la política monetaria.
Los estudios del FMI revelan que de todos los indicadores de riesgo potencial, uno de los que más conviene vigilar es el crecimiento del crédito.
Hemos observado que los auges inmobiliarios que tienen un “mal” desenlace poseen una característica que los distingue: la coincidencia del auge inmobiliario con el rápido aumento del apalancamiento y la exposición de los hogares y los intermediarios financieros.
Durante la crisis financiera mundial, casi todos los países que experimentaron “auges dobles” en los mercados inmobiliarios y en los mercados de crédito terminaron sufriendo una crisis financiera o una drástica caída del crecimiento del PIB en relación con sus resultados previos a la crisis.
En cambio, los países que experimentaron un auge inmobiliario pero no un auge de crédito, solo atravesaron crisis sistémicas, y en promedio, experimentaron recesiones leves.
Por esta razón, el personal técnico del FMI está prestando cada vez más atención al crecimiento del crédito, junto con otras características de los mercados inmobiliarios específicas de los países.
La política monetaria tendrá que centrarse más que antes en la estabilidad financiera y, por ende, en los mercados inmobiliarios.

 La regulación del sector inmobiliario implica un conjunto de políticas:

  • La fórmula “MiP” denota las políticas microprudenciales, con las cuales se procura garantizar la capacidad de resistencia de las instituciones financieras a nivel individual. Estas políticas son necesarias, pero quizá no sean suficientes. A veces, las medidas adecuadas a nivel individual pueden ser desestabilizadoras para el sistema en general. Por eso también se necesitan políticas macroprudenciales, o MaP, que incrementen la capacidad de resistencia del sistema como un todo.
  • Las principales herramientas macroprudenciales que se han empleado para contener los auges inmobiliarios son los límites sobre las relaciones préstamo/valor y deuda/ingresos y los requisitos de capital por sectores. Lo que se espera con esto es evitar que la deuda de los hogares suba a niveles prohibitivos.
  • Los datos hasta ahora indican que estos indicadores son en cierta medida eficaces para enfriar los precios inmobiliarios y el crecimiento del crédito a corto plazo
  • Otra herramienta macroprudencial consiste en imponer requisitos de capital más estrictos a los préstamos concedidos a un sector específico, como el sector inmobiliario.
  • Para respaldar las políticas micro y macroprudenciales se debe recurrir a la política monetaria, o “MoP”. Se suele decir que las tasas de interés de política monetaria son una herramienta contundente para contener los auges de precios inmobiliarios.

Consecuencias

La OCDE ha analizado los efectos que han tenido las estrictas medidas exigidas al sector financiero y se ha llegado a la conclusión que se ha contribuido a crear una economía más resistente. Del estudio se deduce que la limitación y control de los préstamos hipotecarios se asocia con una menor probabilidad de recesión.
Por el contrario, se confirma que las regulaciones más estrictas en las rentas de los alquileres se vinculan a una mayor recesión. De igual modo, la OCDE observa que las imposiciones fiscales más altas se vinculan a recesiones menos impactantes.

Conclusiones

Quisiera señalar que las características de los auges inmobiliarios varían según el país y el momento. Pero lo que tienen en común es que la caída, cuando sobreviene, muy a menudo inflige daños en la estabilidad financiera y en la economía real. La OCDE prevé que a medida que las economías se desarrollan, los mercados inmobiliarios crecen y se vuelven más profundos.

jueves, 5 de septiembre de 2019


Euribor a mínimos  y Crecimiento de hipotecas a tipo fijo



En los años de la burbuja inmobiliaria, el Euribor era el índice económico más seguido por los españoles que tenían pensado hipotecarse. Llegando a superar el 5% en 2018 dando lugar a que muchos hipotecados se vieran en apuros y llevando a muchos de ellos incluso al proceso de ejecución. Es por ello que ahora los clientes son más cautelosos.
Once años después, este indicador está en negativo, ha vuelto a estar a la baja y cerró el mes de junio en el -0,19%, casi su mínimo histórico. Este escenario supone un respiro para los hipotecados españoles pero resulta contradictorio que los españoles estando el Euribor en mínimos estén contratando hipotecas a tipo fijo y hundiéndose las de tipo variable.
El giro conservador de los compradores que piden un préstamo al banco para pagar su casa previene de imprevistos. Se trata de una opción conservadora, que podría ayudar a la economía familiar a prevenir imprevistos en el futuro cuando los tipos de interés aumenten. Lo único es que para ello los tipos tienen que subir. Y parecen que van a tardar años en hacerlo viendo el Euribor actual.
El otro elemento que ha cambiado como consecuencia de la crisis, ha sido la normativa. Según constató el Banco de España, el nuevo marco regulatorio empezó a encarecer las hipotecas incluso antes de su entrada en vigor. Por lo que se hace más difícil adquirir una vivienda a precios más asequibles. El tipo de interés medio de las hipotecas se ha encarecido 30 puntos. Según los últimos datos difundidos por Bankia, el importe medio por hipoteca ha sido de 124.655 euros lo que supone un encarecimiento del 0.7% frente a abril de 2018.
Este encarecimiento de las hipotecas en los últimos días ha sido motivado por el enfrentamiento entre el Banco de España y el Gobierno central. Esta subida se achacó a:
·         Los cambios legislativos de los últimos meses respecto al crédito inmobiliario y a la compra de vivienda.
·         Y a la nueva Ley Hipotecaria.
Por lo que se ultimó que el auge de las hipotecas de tipo fijo se debe al encarecimiento de los préstamos hipotecarios.
Lo que pasa es que, dada la decisión de Banco Central Europeo de no mover los tipos del 0% al menos por un tiempo para impulsar la economía, no parece que vaya a favorecer una pronta y súbita recuperación del Euríbor.
En cualquier caso, más del 40% de las hipotecas que se conceden actualmente en España ya son a tipo fijo. En concreto, según un informe de Bankia, el 43,2% de las hipotecas sobre viviendas concedidas en abril fueron fijas.

Conclusiones

Desde los bancos si se reconoce que el cliente que se hipoteca tiene que asumir más costes como consecuencia de la nueva Ley hipotecaria ya que se han debilitado las garantías y eso tiene un coste para los bancos.
Respecto al alza o no de la contratación de hipotecas está en el aire, no se sabe,  a pesar de estar el Euribor a mínimos y de haber una facilidad crediticia sin precedentes.


  Sabes si puedes deducir el alquiler en la declaración de la Renta y cómo? Aquí te dejamos una noticia al respecto!👇 Que tengáis un estup...