El acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento es el documento mediante el cual el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) de un inmueble (vivienda, local de negocio, trastero, plaza de garaje, finca o explotación rústica) establecen el fin del contrato de alquiler, así como la situación en la que se encuentra el cumplimiento de las obligaciones respectivas de cada una de las partes en el momento de terminación del mismo.
Hay dos modelos de finalización de un contrato de arrendamiento:
- Acuerdo de terminación con liquidación: con este acuerdo se llega al término de la relación entre ambas partes y, por tanto, se quedan completamente cerradas las obligaciones y deberes que tenían el uno con el otro. Tras la firma de este acuerdo, el inquilino deberá devolver las llaves y poner fin a la relación contractual no dándose lugar a futuras reclamaciones derivadas por ninguno de los dos participantes en el contrato.
- Acuerdo de terminación con retención de la fianza: este otro tipo de acuerdo no se termina totalmente la relación contractual. Con dicha firma, se cierran algunas obligaciones pero no todas. Esta situación pueden ser debido a varios motivos (que no haya podido haber acuerdo, que no se hayan podido cuantificar las obligaciones, etcétera). Con este acuerdo, las dos partes siguen en una relación legal hasta que se llegue al cese completo de las obligaciones.
Es importante que exista un acuerdo entre las partes acerca de los términos de la finalización del contrato (rentas pendientes, devolución y estado del inmueble, destino de la fianza), ya que el documento debe ser firmado por el arrendador y arrendatario.
- Entrega y estado del inmueble
El inmueble alquilado debe ser devuelto al arrendador al momento de firmar este acuerdo de terminación. Antes de redactar y firmar el acuerdo de terminación, ambas partes deben revisar detalladamente el inmueble, porque en este documento se establecerá la existencia o ausencia de desperfectos en el mismo, y en su caso, la consiguiente responsabilidad económica del arrendatario.
- Destino de la fianza y otras garantías
La fianza es una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Si al finalizar el contrato, el inquilino ha cumplido con todas su obligaciones, esta cantidad le será devuelta, y así se hará constar en el acuerdo de finalización.
En cambio, si al terminar el contrato, el inquilino no ha cumplido con todas sus obligaciones, el propietario retendrá total o parcialmente la fianza, y así se hará constar en el acuerdo de terminación. El mismo régimen es aplicable al depósito de garantía; es decir, a la cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador al comienzo del contrato de arrendamiento como complemento de la fianza legal.
Una vez cumplimentado el documento con las informaciones necesarias relativas a las partes, al contrato de arrendamiento y a las condiciones en las que se pone fin al mismo, el acuerdo debe ser firmado por las partes. Asimismo, en caso de haberse constituido un aval o fiador solidario en el contrato de alquiler, este también debe firmar el acuerdo.
Una vez cumplimentado el documento con las informaciones necesarias relativas a las partes, al contrato de arrendamiento y a las condiciones en las que se pone fin al mismo, el acuerdo debe ser firmado por las partes. Asimismo, en caso de haberse constituido un aval o fiador solidario en el contrato de alquiler, este también debe firmar el acuerdo.
Para un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos.
Legislación por la que se rige
Son aplicables las disposiciones del Código civil relativas al arrendamiento de inmuebles (artículo 1569), la autonomía de la voluntad (artículo 1255) y la validez de los contratos (artículos 1261 a 1277).
En el caso de los arrendamientos urbanos también es aplicable la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en concreto, artículos 9 a 16, 27, 28 y 35); en el caso de los arrendamientos rústicos también es de aplicación la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (en particular artículos 24 a 27).
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